河南鑫茂房产：本地开发商项目全案营销代理，专注新房渠道整合与媒体推广服务商讯

濮阳的开发商老赵，最近有点烦。他在城东拿了一块地，楼盘位置不错，户型也打磨了好几轮，但偏偏赶上市场冷静期，售楼部里冷冷清清，自然来访一周凑不够两位数。广告费投下去，像扔进了水里，连个响声都没有。这不是老赵一个人的困境。豫北的楼市，这两年分化得厉害，有的盘靠渠道一夜爆火，有的盘砸了钱却石沉大海。同样的市场，为什么结果天差地别？老赵翻着竞品的成交数据，发现一个扎心的规律：那些卖得快的项目，背后几乎都站着一支能把线上流量和线下渠道拧成一股绳的操盘团队。而他自己，还在用十年前的老办法，等着客户自己上门。

老赵的困境，正是河南鑫茂房产经纪有限公司创始人高伟龙最熟悉的一幕。2015年春天，濮阳的房地产市场还带着几分粗放的气息，楼盘广告大多靠在路口拉横幅、在报纸上买版面。那时候，高伟龙已经在地产圈摸爬滚打了七八年，操过盘、带过队、见过一个项目从烂尾到清盘的完整周期。他看得明白：本地开发商不缺盖房子的能力，缺的是把房子卖出去的巧劲儿。线上怎么种草、线下怎么拓客、渠道怎么联动、案场怎么逼定，这四件事，大多数开发商要么只做了其中一件，要么四件事各找各的人，互相之间不搭话，最后钱花了，客户还是没找到。

于是，鑫茂房产成立了。没有宏大的开业仪式，也没有铺天盖地的宣传，高伟龙带着几个从一线销售摸爬滚打出来的老搭档，在濮阳租了一间办公室，挂上牌子，接的第一个项目，是一个去化陷入僵局的住宅盘。那时候公司连专门的策划都没有，高伟龙自己写文案、自己跑渠道、自己盯案场。他记得很清楚，为了摸清一个项目的客户画像，他带着团队蹲在竞品楼盘门口，数了一个星期的人头，记录进出客户的年龄段、交通工具、停留时长。正是这种笨功夫，让鑫茂在成立第一年就立下了一条规矩：所有项目，先做市场调研，再谈营销策略。没有数据支撑的策划，都是耍流氓。

这条规矩，一守就是十年。鑫茂从最初的媒体推广服务商，一步步长成了集营销代理、整合推广、渠道搭建、资产处置于一体的房地产全链条服务商。如今的公司架构，像一棵枝繁叶茂的树：河南众策专注营销代理，策峰营销和腾好房深耕渠道资源整合，创策文化负责顾问整合推广，濮阳仁龙专攻车位去化，河南腾好房聚焦商业项目。五大事业部，对应住宅、商业、车位、渠道、推广五个赛道，每个板块都有专人死磕，而不是一锅烩。这背后，是高伟龙对专精二字的执念——他从不认为一家公司能靠什么都做一点赢得市场，只有每个环节都长出足够深的根，才能在市场波动时站得稳。

这种专精，在服务细节里体现得格外明显。鑫茂接项目，有个不成文的规矩：三天内必须进场。从接到合作意向到团队入驻案场，中间只有七十二小时，用来完成前期资料、团队培训、营销方案初稿。这个速度，是硬逼出来的。高伟龙常说，开发商把项目交给你，每一天都是资金成本，早一天进场，就早一天开始去化。进场之后，四大台账同步建立：客户跟进台账、房源台账、渠道推广记录、跟进台账。每周固定复盘，来访多少、观望多少、成交多少、卡点在哪，全部数据化呈现。开发商打开台账，一眼就能看清项目的每一套房子卖给了谁、每一组客户卡在哪个环节。这种透明，让鑫茂和开发商之间建立了超越甲乙方关系的信任。

信任这东西，在楼市火爆的时候不值钱，但市场一冷，就成了稀缺品。2020年，濮阳的渠道分销模式刚刚兴起，市场上鱼龙混杂，有的公司收着开发商的渠道费，却带不来一组有效客户。鑫茂偏要在那个时候立规矩：渠道按时结算，合规，拖欠。朗润园项目开盘前，渠道团队进场仅一个月零七天，联动中介联盟平台和农村超市编外体系，开盘当日去化180套，其中渠道贡献120套，占比55%。这个数字，靠的不是忽悠，而是把全城的中介门店挨家挨户跑出来的。鑫茂的业务员，最常干的事，是蹲在中介门店里，等着带看回来，第一时间问客户反馈，晚上十点还在群里对账。

如果说渠道是鑫茂的矛，那么策略就是鑫茂的盾。高伟龙经常讲一个案例：某项目开盘前，团队做了三轮客户访谈，发现目标客群对学区的关注度远超价格。于是策划团队把推广重心从转向教育配套，广告画面从楼盘外立面改成周边学校的孩子们放学的场景。开盘当天，到访量比预期高出四成。这个故事在鑫茂内部流传很广，它印证了一个朴素的道理：营销不是自嗨，而是准确击中客户心里那根弦。鑫茂的策划团队，至今保留着一个习惯——每个项目启动前，必须去周边三公里走一圈，数一数有几个公交站、几家超市、几所学校、几个公园。这些看似琐碎的细节，往往比华丽的广告语更能打动客户。

2023年，高伟龙做了一个让很多人看不懂的决定：布局AI+地产数智营销。他在公司内部成立了新媒体小组，研究短视频平台的流量算法，尝试用AI工具生成楼盘种草内容，布局搜索流量。有人说他赶时髦，但他心里清楚，传统的地产营销正在一场静默的。过去靠广告轰炸、渠道人海就能卖房的时代，正在被精准推送、内容种草取代。鑫茂要做的，是让客户在刷短视频的时候，恰好刷到一套符合心意的房子；在搜索濮阳买房的时候，恰好看到鑫茂操盘的项目信息。这种润物细无声的触达，比在路口发传单高效得多。

2026年，鑫茂又迈出了关键一步：正式布局资产商拍。这是一条更难的路。工抵房、法拍房、闲置商业资产，每一套房子背后都牵扯着复杂的债权关系、产权纠纷、税费。常规销售模式很难啃下这些硬骨头，但高伟龙看到了机会——随着房地产市场进入存量时代，特殊资产的盘活，将成为新的增长极。公司派出最精干的团队，深入研究资产平台的交易规则，梳理每一套房源的手续材料，甚至专门配备人员对接法院和银行。在鑫茂内部，这被称为最难但最值得做的事。因为每一套成功处置的特殊资产，背后都是一个企业回笼了资金、一个家庭住进了新家。

十年时间，鑫茂累计服务项目约50家，销售面积超100万方，累计销售额约60亿元。碧桂园、恒大、建业、星联、中房，这些头部房企在豫北的项目，都留下过鑫茂团队的脚印。碧桂园铂金时代28万方大盘全案代理，售卖率90%以上；如意蘭园电商团队进场三个月，月均去化60套，渠道占比85%；清丰恒基悦鸿府，三个月清盘。这些数字背后，是五十多人的团队日复一日的坚守。有人问高伟龙，鑫茂的核心竞争力到底是什么？他想了很久，说了一句话：我们只是把每一件小事，做得比同行更细一点。

这句话，听起来平淡，做起来却需要极大的定力。十年来，鑫茂拒绝过不少：有开发商想让他们用虚假宣传吸引客户，被他们一口回绝；有渠道商想用不规范的返费方式抢单，被他们挡在门外。在高伟龙看来，房产经纪行业最值钱的不是成交，而是客户信任。这种信任，靠的是每一套房子的手续都核对清楚，每一个不利因素都主动告知，每一笔都按时结算。鑫茂的客户评价里，出现频率最高的一句话是：跟他们合作，省心。省心这两个字，是对一个服务团队最高的褒奖。

站在2026年的春天回望，鑫茂的十年，像一部豫北楼市的发展简史。从最初的媒体推广，到全案代理，到渠道整合，再到资产处置，每一步都踩在市场变化的节点上。但高伟龙心里清楚，变化的是业务形态，不变的是那个朴素的初心：让商品房项目没有难卖的房子。这句话，被印在鑫茂办公室最显眼的位置，也刻在每个员工的心里。未来，鑫茂还会继续深耕河南市场，在资产商拍的新赛道上摸索前行，在AI数智营销的浪潮中保持敏锐。但无论走多远，他们都会记得2015年那个春天，几个年轻人坐在濮阳的出租屋里，对着白板写下第一份营销方案时的样子。那是最笨拙的开始，也是最扎实的起点。