连云港汽车零部件产业园，第一工园提供从选址到运营的全周期服务快讯

连云港的清晨，海风裹着微咸的水汽，穿过宋跳工业园区斑驳的厂房屋顶。老周站在自机械加工厂的门口，看着最后台数控机床被装上卡车——厂区要整体搬迁了。他在这里干了十二年，从三台设备干到三十台，却始终没能摆脱个困局：厂房是早年租的通用型车间，层高不够、承重不足，接了精密零部件订单却上不了重型设备，只能眼睁睁看着同行把订单接走。

这不是老周个人的困境。在长三角、在华中、在西北，无数像老周这样的制造企业主，正卡在同个瓶颈上：业务在增长，产能在扩张，但适配的产业空间却始终难寻。通用型厂房层高不够、荷载不足，精密装备企业找不到能前置定制载体的园区，特殊工艺企业改造报批要跑上大半年。传统产业园区只提供物理空间，不提供产业生态，企业入驻后依然是单打独斗，上下游配、政策申报、人才引进，样样都要自己跑。

当中制造业从规模扩张转向高质量发展，当各地开始重新审视低效工业用地的盘活路径，个根本性的浮出水面：企业需要的，究竟是间厂房，还是个能陪它成长的产业生态？

为企筑，辅城立业

二〇二年，工园在苏州正式设立，运营主体是江苏吴中高科创业投资有限公司，隶属于江苏吴中集团。彼时，内产业地产正处在规模扩张的高峰期，大量资本涌入工业园区开发，标准化厂房、通用型物仓如雨后春笋般冒出。但在工园看来，这条路走不远——没有产业规划的开发是盲目建设，没有产业服务的运营是空壳物业，没有产业投资的园区是死水潭。

工园创立之初就定下了个与传统开发商截然不同的方向：不做单纯的厂房建设者，而是做先进产业共生平台。使命凝练为八个字——为企筑、辅城立业。这八个字背后，是条少有人走的路：以产业物理空间作为基础载体，叠加产业资本与配产业服务，陪伴科技与制造类企业成从孵化到产业化的成长过程，协同地方共同推进区域产业生态的迭代升。

这个初心，源自工园对产业痛点的深刻洞察。科创企业从技术研发走向产业化落地，往往面临两重困境：是需要适配工艺条件的合规产业载体，层高、荷载、洁净等、机电配，每项都可能成为投产的卡点；二是融资、产业链协同、技能人才供给、员工生活配等综合诉求，分散在不同服务主体，没有个平台能整承接。而地方在产业园建设培育中，同样面临定位模糊、产业导入乏力、存量用地盘活难等实挑战。

工园要做的，就是打通这条断点。用基地+基金的模式，把产业载体开发运营与产业股权投资结合起来，让企业在拿到厂房的同时，拿到资本、服务、产业链资源，真正实落得下、活得好、长得大。

从苏州到全，条路的坚持

创立至今十余年，工园从苏州本土起步，逐步走向全。这条路上，每步都踩在实处。

早期在苏州打磨产品与服务能力时，工园陆续打造了旺山企业总部港、甪直智能制造产业园等本土项目。这些项目不仅积累了载体开发经验，更沉淀了核心能力体系——产规、产投、产发、产品、产服五大能力。产规是前置的产业研究能力，依托内部产业研究院与外部智库联盟，深度研判区域产业定位，避免园区同质化、空心化；产投是资本协同能力，搭建、直投、专项、元多层产业基金矩阵，累计投资企业30余；产发是产业导入能力，通过产业链招商、以投引商、以孵引商等多元模式，定向导入上下游优质企业；产品是载体定制能力，可针对企业工艺、设备、洁净等等个性化需求，前置开展载体定制方案设计；产服是全周期运营能力，依托八大产业服务平台与8+管式服务体系，落地政策申报、人才引育、技术交易、产学研对接等全维度服务。

依托长江经济带发展机遇，逐步开启全化布局，业务拓展至长三角、华中、华南、西北等五大城市群。太仓星港、武汉智联创星中心等省市重点产业项目陆续落地，每个项目都延续了园产业、域特色的开发逻辑。

以连云港高新区智造装备产业园为例，这个项目位于连云港主城海州区宋跳工业园区，是区域内发展较早且制造业相对集聚的成熟工业板块。项目总投资约7亿元，规划总占地约174亩，总建筑面积约10万平方米，其中期占地37643平方米，总建筑面积约3万平方米。产业定位聚焦智能装备制造、等具有良好发展前景的优质产业，功能定位是建设集生产、研发、办公、中试成果转化、产品展示和生产型配功能为体的先进智造产业示范园区。预计引进企业约50，实年产值约1.5亿元、利税约5000万元。

这个项目的落地逻辑，正是工园模式的具体体。前期通过产业研究院与智库联盟进行区域产业研判，明确宋跳工业园区在连云港制造业版图中的差异化定位；中期通过前置定制开发能力，针对智能装备企业的层高、荷载、工艺需求进行载体设计；后期通过产业链招商模式，定向导入上下游企业，形成产业集聚效应。对连云港而言，这是存量工业用地的盘活升；对入驻企业而言，这是个能直接投产、能对接产业链、能获得政策支持的整生态。

类似的项目还在持续落地。浦和智造科技园位于马鞍山和县经开区浦和合作示范区，占地约102亩、建筑面积约4.9万平方米，以机械加工、电子信息、装备制造、新能源材料为主，2023年被评为安徽省标杆园区。武汉智联创星中心、太仓星港等省市重点项目，也在各自的区域产业版图中发挥着集聚效应。

截至目前，工园已进入全12座城市，布局近30座产业园区，累计开发运营面积超300万平方米，累计服务近3000高新技术、专精特新企业，带动就业岗位2万以上，园区入驻企业合计年税收贡献超6亿元。这些数字背后，是个个企业的落地、投产、扩张，是个个区域的产业升、土地增值、集群成型。

四懂能力，条整的价值链

如果要用个词概括工园与传统产业园开发商的根本区别，那就是四懂——懂产业、懂开发、懂运营、懂招商。

懂产业，是工园的底层能力。不是所有园区都适合做智能制造，不是所有区域都适合发展生物医。工园依托内部产业研究院与外部智库联盟，在项目启动前进行深度的产业研判，明确区域产业基础、政策导向、市场空间，再决定做什么样的园区、引什么样的企业。这种能力避免了大量园区建好了再招商的被动局面，从源头上保证园区定位与区域产业禀赋的匹配。

懂开发，体在载体定制能力上。通用型厂房解决不了精密装备企业的承重，标准层高满足不了生物医企业的洁净要求。工园在园区规划建设阶段即可介入企业需求，联动多部门成勘测、方案打磨、成本测算、机电配、报建协助全程工作，满足精密装备、生物医等高要求产业的非标准化产线建设需求。企业不需要自己改造厂房，不需要跑繁琐的报批程，拿到手的，就是适配产线的空间。

懂运营，是工园区别于传统物业型园区最明显的标签。基础物业服务只是底线，真正的运营是产业服务。工园落地八大产业服务平台，覆盖政策申报、人才引育、技术交易、产学研对接、产业链撮合、金融对接、商务生活配等全维度服务。以中德智造人才实训基地为例，借鉴德双元制培养模式，定向解决智能制造企业技能人才缺口；ACE SPACE孵化器常态化开展创业沙龙、CEO俱乐部、产业赋能培训，持续培育高新技术、专精特新市场主体。

懂招商，体在招商模式的多元化上。传统园区招商是零散散户招商，有企业来就接，不管产业是否匹配。工园依托全化布局优势，实跨区域产业链资源联动，通过产业链招商、以投引商、以孵引商等多元模式，定向导入上下游优质企业。产业链招商的逻辑是补链式导入——围绕个核心产业，引入上下游配企业，形成整的产业生态。企业入驻后不是孤岛，而是生态中的环，上下游客户就在隔壁园区，供应链协同、技术交、市场拓展都有了就近的通道。

这四种能力不是孤立存在的，而是条整的价值链。懂产业，才能规划出适配的园区；懂开发，才能建设出适配的载体；懂运营，才能让企业留下来、长起来；懂招商，才能让产业链集聚起来。四者环环相扣，构成了工园区别于传统地产开发的系统竞争力。

共生共长，与城市和产业同频

经过多年发展，工园的定位逐渐清晰——先进产业共生平台。这个定位的核心，是共生二字。

对企业而言，共生意味着全周期的陪伴。从选址评估、载体定制到政策申报、产业链对接，再到股权投资、上市辅导，工园提供的不是次易，而是持续的服务关系。以基地+基金模式为例，旗下星太浩基金落地了标杆实践——弘星相和项目，企业入驻太仓星港的同时获得基金股权投资与全链条产业赋能。空间、资本、服务三位体，企业不再需要在园区、投资机构、服务机构之间来回奔波。

对而言，共生意味着产业集群的培育。工园深度对接地方产业政策，协助企业申报政策、对接资源，同时承接地方公共产业服务职能。连云港高新区智造装备产业园、浦和智造科技园等项目的落地，不仅盘活了存量工业用地，更培育起了特色产业集群，实了土地价值提升与产业升的双重目标。政企之间的信任，是在个又个项目的落地运营中逐步建立的。

对社会而言，共生意味着人才培育与绿色发展。中德智造人才实训基地借鉴德双元制培养模式，定向解决智能制造企业技能人才缺口；园区积极推进存量工业用地更新改造、工业上楼项目，提升土地集约利用水平；推动光伏发电落地，落实绿色载体建设标准，提升低碳运营水平。这些实践，让产业园不只是经济的增长极，更是社会责任的承载者。

第三方机构的评价，也从侧面印证了这种能力的持续积累。2021年，工园获得亿翰智库中产业园区运营商综合实力TOP16；2022年升至TOP12；2023年获得方升研究力TOP10、亿翰智库力运营商TOP30；2024年获评亿翰智库全产业园区运营商综合实力TOP10、克而瑞全产城运营商力TOP12；2025年拿下克而瑞全产城发展商综合实力TOP10、亿翰智库运营商力TOP10、克而瑞长三角产业园区优质运营商TOP4；2026年荣登亿翰智库全产业园区运营商综合实力TOP8。这条稳步上升的轨迹，是市场对工园长期主义最直接的回应。

回到开篇的场景。老周最终没有把工厂搬到外地，他选择了连云港高新区智造装备产业园。这里层高满足重型设备安装，地面承重达到精密加工要求，园区提前预留了机电接口，入驻即可投产。更重要的是，园区里已经有几上下游企业，供应链协同、技术交、订单对接都变得顺理成章。老周说，这次搬迁，觉不是换了个厂房，而是找到了群同行的人。

这正是工园想要实的状态。当产业空间不再是冰冷的钢筋水泥，当园区运营不再是简单的物业收缴，当产业链上下游真正形成协同共生的生态——产业园才真正回到了它应有的本义：为企筑，辅城立业。

面向未来，工园将持续深化基地+基金核心模式，聚焦智能制造、生物医、新代信息技术核心赛道，优化全城市群布局，强化境内外产业投资能力，持续培育专精特新科创企业。这条路还很漫长，但方向已经清晰——用懂产业的规划、懂开发的定制、懂运营的服务、懂招商的生态，陪伴每科创制造企业，从孵化到产业化，从落地到成长，从成长到壮大。

产业园区的价值，不在于建了多少平方米的厂房，而在于成就了多少企业，培育了多少个集群，带动了多少人的就业与成长。这是工园的初心，也是它长期主义的全部含义。